Когда и для чего нужен предварительный договор?
12:59 / 07.03.2017
Предположим, что вы намереваетесь совершить важную сделку и заключить соответствующий договор. С партнером вы во всем определились и пришли к соглашению, но подписать гражданско-правовой договор прямо сейчас мешают объективные обстоятельства. Например, у продавца не готовы необходимые документы или покупателю требуется некоторое время, чтобы собрать нужную сумму.Как сделать так, чтобы обе стороны от заявленного намерения не отказались и гарантировать выполнение достигнутой предварительно договоренности? Оптимальный способ – заключить предварительный договор. Как правильно заключить такой договор, мы попросили пояснить специалиста – заместителя председателя Гродненской областной нотариальной палаты Людмилу Орсик.
– Людмила Геннадьевна, когда стоит заключать предварительный договор?
– Перед заключением гражданско-правового договора стороны, как правило, проделывают серьезную работу по согласованию всех его условий, в ходе которой убеждаются в необходимости заключения предварительного договора. Предварительный договор составляется с целью заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором, и влечет возникновение у сторон юридических обязательств по заключению основного договора.
Предварительный договор позволяет установить правовые связи между сторонами будущего договора и связать друг друга ими еще до заключения основного договора в тех случаях, когда заключить основной договор в силу различных обстоятельств невозможно.
Например, покупатель очень хочет купить определенную квартиру и продавец хочет ее продать, но:
– покупателю необходимо собрать денежные средства в полном объеме;
– частично не готов комплект документов;
– временно отсутствуют лица, которые должны дать согласие на сделку;
– необходимо выполнить определенные условия перед проведением сделки (получить разрешение в соответствующих органах);
– имеются другие причины, в связи с которыми договор не может быть заключен незамедлительно.
– В каких еще случаях на практике наиболее востребован предварительный договор?
– В практике предварительный договор наиболее востребован гражданами при осуществлении сделок купли-продажи недвижимости. Покупатель и продавец прибегают к предварительному договору, чтобы подготовиться к заключению основного договора: достигнуть договоренности о цене, порядке расчета, сроках заключения сделки, после чего продавец снимает жилье с продажи, а покупатель материально готовится к предстоящей покупке. Это своеобразная страховка сторон: покупатель уверен, что именно он купит понравившееся жилье, а продавец спокойно готовит документы для сделки, зная, что покупатель есть, цена и условия продажи его устраивают и не изменятся.
– По форме предварительный договор отличается от основного? Что в нем нужно указать?
– Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Это означает, что письменная форма для него обязательна всегда. Если для совершения основного договора законом установлена нотариальная форма, она должна соблюдаться и для предварительного договора. Нотариальное удостоверение предварительного договора обязательно в случаях, если стороны хотят обратиться к нотариусу, хотя по закону эта форма не требовалась. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, допускающие установить предмет договора (характеристики, позволяющие его точно идентифицировать), а также другие существенные условия основного договора.
Существенное условие для сделок купли-продажи – условие о цене предмета договора. Как правило, фиксирование цены объекта является основной целью, с которой стороны заключают предварительный договор. Стороны также могут включить в предварительный договор порядок расчетов, дату передачи недвижимого имущества и т.д. По соглашению сторон исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. При определении срока нотариус рекомендует указать конкретную дату или период.
– А как быть, если одна из сторон, заключивших предварительный договор, изменила намерения и отказывается заключать основной договор?
– В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в котором стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
